A informação de um novo imposto para todos os aluguéis por temporada, que supostamente incidiria de forma generalizada a partir de 2026, foi categoricamente desmentida pela Receita Federal na noite desta quarta-feira (28). O órgão fiscal declarou que tais afirmações são falsas e representam uma generalização incorreta das regras estabelecidas pela reforma tributária, as quais não se aplicam à grande maioria das pessoas físicas que alugam imóveis por curtos períodos.
O esclarecimento da Receita Federal surge em meio a divulgações imprecisas sobre os impactos da reforma tributária na locação de imóveis. A instituição fiscal enfatizou que a suposição de uma nova taxação generalizada é falsa e distorce o alcance das novas normativas. Esta nota de elucidação busca assegurar aos contribuintes que as regras da reforma tributária, especialmente no que tange aos aluguéis, não se aplicam indiscriminadamente à maioria das pessoas físicas.
Receita Federal esclarece imposto em aluguéis por temporada
A legislação que norteia as modificações na tributação dos aluguéis está consubstanciada na Lei Complementar (LC) 214/2025. Este diploma legal é o responsável pela criação do novo sistema de impostos sobre consumo, que compreende o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), operando sob um modelo de Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) dual. Contrariando algumas informações veiculadas, a Receita Federal confirmou que a LC 227/2026, sancionada há duas semanas e que finaliza a regulamentação da reforma tributária, não estabelece uma cobrança imediata de impostos sobre todos os aluguéis, como foi amplamente divulgado.
Critérios Específicos para a Tributação de Aluguéis por Temporada
De acordo com as normas aprovadas, a locação por temporada – caracterizada por contratos com duração máxima de até 90 dias – somente poderá ser equiparada à atividade hoteleira quando o locador for um contribuinte regular do IBS/CBS. Para pessoas físicas, essa equiparação e a consequente incidência dos novos tributos sobre aluguéis por temporada se materializam apenas se dois critérios forem cumulativamente atendidos. Primeiramente, o proprietário deve possuir mais de três imóveis destinados a aluguel. Em segundo lugar, a receita anual obtida com esses aluguéis deve ultrapassar o montante de R$ 240 mil. É importante salientar que esse valor de referência será anualmente corrigido com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), garantindo a atualização monetária.
Quem não se enquadra nessas condições rigorosas continuará a ser tributado exclusivamente pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), conforme as regras já existentes. Nestes casos, não haverá incidência dos novos tributos sobre consumo. A Receita Federal enfatiza que a formulação dessas regras visou justamente proteger os pequenos proprietários, evitando a tributação de suas rendas por meio dos novos impostos e, assim, minimizando o risco de cobranças indevidas ou excessivas para quem não opera em escala empresarial. Para mais detalhes sobre a legislação vigente, é recomendável consultar os esclarecimentos da Receita Federal sobre a reforma tributária.
Período de Transição e Impactos Financeiros da Reforma
Outro ponto crucial destacado pela autoridade fiscal é o período de transição que a reforma prevê. Embora o ano de 2026 marque o início formal do novo sistema tributário, a efetiva e plena cobrança do IBS e da CBS será implementada de forma escalonada, estendendo-se de 2027 a 2033. Esse faseamento significa que os impactos financeiros e as novas obrigações tributárias não serão imediatos para todos os contribuintes, permitindo uma adaptação gradual ao novo modelo.
No que concerne aos aluguéis residenciais tradicionais, a carga do IBS/CBS está projetada para uma redução significativa de 70%. Isso resultará em uma alíquota efetiva estimada em 8%, que será aplicada além do Imposto de Renda. Para a locação por temporada, quando equiparada à hospedagem e, portanto, sujeita aos novos tributos, o benefício da redução será menor. Contudo, a Receita Federal garante que os percentuais finais não alcançarão os níveis elevados que têm sido amplamente divulgados em veículos de comunicação.
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Grandes proprietários, aqueles que detêm um vasto número de imóveis e registram alta renda proveniente de aluguéis, também se beneficiarão de mecanismos que amenizarão a tributação. Entre as medidas estão a aplicação de alíquotas reduzidas, a cobrança dos novos impostos apenas sobre valores que excedam R$ 600 por imóvel e a possibilidade de abatimento de custos relacionados a manutenção e reformas. Adicionalmente, haverá a implementação do cashback, um sistema de devolução de impostos destinado a inquilinos de baixa renda, visando reduzir o impacto sobre essa parcela da população.
Ajustes Legislativos e Segurança Jurídica para Locadores
A Receita Federal ainda ressalta que ajustes e aperfeiçoamentos posteriores à lei original trouxeram maior segurança jurídica ao sistema. Essas modificações resultaram na diminuição das hipóteses de enquadramento de proprietários como contribuintes dos novos impostos e tornaram as regras mais vantajosas para as pessoas físicas que realizam aluguéis por temporada. A LC 227/2026, conforme esclareceu o Fisco, foi fundamental para favorecer os indivíduos que alugam imóveis, reduzindo as circunstâncias em que seriam classificados como contribuintes da CBS e do IBS.
Além disso, a referida lei complementar trouxe mais clareza à aplicação do redutor social, um benefício voltado para contribuintes de baixa renda. A legislação agora especifica que esse benefício será aplicado mensalmente e que sua concessão não implicará na redução de outros direitos sociais ou tributários dos beneficiários. Segundo o Fisco, o principal objetivo da reforma é simplificar o sistema tributário brasileiro, eliminar distorções e aliviar a carga fiscal sobre os aluguéis de menor valor. A ideia de um aumento generalizado de impostos ou de uma elevação generalizada nos custos dos aluguéis não encontra respaldo nos dados concretos nem na legislação aprovada, reforça a nota da Receita.
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Em suma, a Receita Federal desmistifica o alarde sobre um novo imposto indiscriminado para aluguéis por temporada, esclarecendo que as novas regras da reforma tributária se aplicam a um grupo restrito de grandes locadores, com critérios bem definidos. Para a maioria das pessoas físicas, a tributação via IRPF permanece inalterada, com a transição dos novos tributos ocorrendo de forma gradual. Para se manter atualizado sobre as últimas notícias e análises econômicas, continue acompanhando nossa editoria de Economia.
Crédito da imagem: Joédson Alves/Agência Brasil