As novas regras do Campo de Marte em São Paulo estão redefinindo o cenário para o mercado imobiliário da capital paulista e municípios adjacentes. A partir de 15 de setembro, as operações de pousos e decolagens do aeroporto, que serve voos executivos de jatos e helicópteros, passarão a ser realizadas por instrumentos (IFR). Para viabilizar essa transição, desde abril uma extensa área de 20 quilômetros ao redor do terminal foi submetida a novas e rigorosas restrições de altura para a edificação de novos empreendimentos.
Na prática, desde o mês de abril, qualquer construção dentro desse raio de 20 quilômetros que exceda 45 metros de altura em relação ao nível do terminal aeroviário passou a depender de uma autorização expressa do Departamento de Controle do Espaço Aéreo (Decea), órgão vinculado à Força Aérea Brasileira (FAB). Anteriormente, essa exigência de aprovação era aplicável apenas a projetos situados em um raio muito menor, de 2,5 quilômetros. Enquanto FAB e Pax Aeroportos minimizam as consequências, o setor imobiliário e representantes do poder público expressam grande preocupação com os possíveis entraves ao desenvolvimento urbano e à produção habitacional da metrópole.
Novas Regras Campo de Marte Restringem Prédios em SP
De acordo com porta-vozes do segmento de construção e incorporação, as recentes limitações impostas podem levar à redução da altura planejada para novos edifícios, além de prolongar os prazos para a liberação dos empreendimentos, devido à necessidade de aval do Decea. A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) de São Paulo informou que a área da cidade afetada por restrições construtivas relacionadas aos voos do Campo de Marte saltou de 2,98% para alarmantes 52,7% de seu território. Essa expansão impacta diretamente regiões consideradas estratégicas para o desenvolvimento urbano, a criação de moradias e a execução de projetos tanto públicos quanto privados.
Adicionalmente, as modificações elevaram a porcentagem total da cidade com alguma forma de restrição construtiva por conta de aeroportos (incluindo Congonhas e Guarulhos) de 64% para 71% da área municipal. Embora Congonhas e Guarulhos já impusessem a necessidade de autorização da FAB para uma parcela significativa de São Paulo, o Campo de Marte apresenta uma dinâmica distinta por estar em uma altitude mais baixa. Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP, entidade que representa o setor imobiliário na capital, questiona a amplitude das restrições: “O aeroporto do Campo de Marte é, dos três aeroportos, o mais baixo de todos por estar na várzea. Então a cidade inteira será atingida por uma restrição de gabarito, e não é só o setor imobiliário, mas qualquer hospital, universidades, equipamentos em geral. Por tão pouco, por quatro voos por dia, você vai submeter a cidade a uma restrição de construções dessa magnitude?”
A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) estima que as novas diretrizes de controle de espaço aéreo podem gerar um ônus financeiro adicional para as construtoras de até R$ 2,7 bilhões anualmente, somando-se às vozes de descontentamento. Em nota oficial, a Abrainc criticou as medidas: “Não é razoável que uma mudança voltada a uma parcela restrita da população prejudique milhares de famílias e enfraqueça o planejamento urbano de São Paulo. A Abrainc defende uma solução construída por meio do diálogo, que preserve a segurança do espaço aéreo sem comprometer a construção de moradias, a geração de empregos e o desenvolvimento.”
Um dos argumentos mais fortes do setor imobiliário é o aumento do volume de empreendimentos que agora necessitam da aprovação da Força Aérea antes da liberação de suas licenças. Os dados mais recentes divulgados pelo Decea confirmam um crescimento de 48% nos pedidos de pareceres técnicos para novas obras na região. Entre julho e 15 de dezembro de 2025, período regido pelas regras de voo visual (VFR), foram registrados 6.399 pedidos, com 4.175 aprovações imediatas e 728 (equivalente a 12%) demandando um processo técnico mais aprofundado para avaliação.
Em contraste, no período de 16 de dezembro de 2025 a 30 de junho de 2026, já sob as operações por instrumentos (IFR), o número de solicitações aumentou para 8.187. Desse total, 4.656 foram aprovados de imediato, e 1.081 (cerca de 13%) evoluíram para processos de análise técnica. O Decea, por sua vez, argumenta que essa estabilidade na porcentagem de pedidos que exigem análise aprofundada demonstra a atuação técnica e criteriosa do órgão, buscando harmonizar o desenvolvimento urbano com a segurança e eficiência das operações aéreas.
A manutenção dessa estabilidade nos percentuais é um dos pontos utilizados pela Pax Aeroportos para defender que as mudanças não inviabilizarão o crescimento imobiliário da cidade. Rogerio Prado, CEO da PAX Aeroportos, afirmou: “A implantação do IFR no Campo de Marte não altera o desenvolvimento urbano de São Paulo. Dados do DECEA mostram que, já sob análise IFR, 13% dos pedidos de autorização para construção no entorno do aeroporto seguiram para análise técnica mais profunda, praticamente o mesmo percentual do período anterior, que foi de 12% sob VFR, comprovando a compatibilidade da operação por instrumentos com a atividade imobiliária.”
Imagem: infomoney.com.br
A transição de voos visuais (VFR), onde o piloto se orienta pela visão, para voos por instrumentos (IFR) era uma cláusula contratual estabelecida quando a Pax Aeroportos assumiu a concessão do Campo de Marte em 2022. Com essa modernização, a empresa, que também administra o Aeroporto de Jacarepaguá no Rio de Janeiro, visa possibilitar uma expansão gradual dos tipos de aeronaves aptas a utilizar o aeroporto. Inicialmente, os voos IFR serão permitidos apenas entre 6h e 6h59, com um limite de quatro pousos ou decolagens neste intervalo. A expectativa é que, futuramente, essa modalidade de voo seja ampliada.
Mônica Marcondes de Castilho, diretora executiva da GPC Assessoria Aeroportuária, aponta bairros como Perdizes, na Zona Oeste, Santana, na Zona Norte, e a região central de São Paulo como áreas mais próximas do Campo de Marte e, portanto, mais impactadas. As normativas para a operação IFR resultaram na criação de um plano de proteção que estabelece faixas de limite distintas para a altura dos edifícios, baseando-se na altitude em relação ao nível do mar. Marcondes de Castilho explica que, antes, era mais fácil obter uma dispensa da aprovação da aeronáutica para projetos. “Agora, essa dispensa praticamente não está mais sendo emitida e a aeronáutica está pedindo para que os empreendimentos protocolem o processo de aprovação. Antes esse processo podia levar cerca de três semanas. Agora vai para quase 60 dias”, detalha.
Empresas como a GPC, que oferecem suporte às construtoras para atender às exigências da Aeronáutica, observaram um aumento significativo na demanda por seus serviços com as novas regras. Mônica ressalta que um projeto não é automaticamente inviabilizado caso ultrapasse a altitude máxima estabelecida. Durante o processo de aprovação, é possível aplicar o chamado “princípio de sombra”, uma regra prevista pela Aeronáutica. “Em linhas gerais, a lógica é que o novo empreendimento, sendo mais baixo e ficando dentro desse volume de sombra, não cria uma nova interferência relevante para a operação aérea além daquela já existente. Mas a aplicação do critério de sombra não é automática e nem todo obstáculo existente pode ser utilizado como gerador de sombra”, esclarece.
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Em suma, as novas regras do Campo de Marte em São Paulo representam um marco significativo para o desenvolvimento urbano e o mercado imobiliário da cidade, impondo desafios e exigindo adaptações por parte de construtoras e incorporadoras. O diálogo entre os setores envolvidos será crucial para encontrar soluções que harmonizem a segurança aérea com o crescimento sustentável da metrópole. Continue acompanhando as análises e notícias sobre o impacto dessas medidas em nossa editoria de Cidades.
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