Os Kinea FIIs 2026, especificamente os fundos imobiliários de tijolo KORE11 e KNRI11, encontram-se em fases distintas de seus ciclos de vida, mas ambos operam sob um pano de fundo macroeconômico comum: taxas de juros persistentemente elevadas, um mercado secundário que exige seletividade e a imperativa necessidade de uma gestão ativa e perspicaz para gerar e liberar valor. Este cenário desafiador demanda abordagens estratégicas diferenciadas para cada portfólio, conforme detalhado por Carlos Martins, gestor responsável pelo segmento na Kinea, durante o programa Liga de FIIs.
A Kinea, reconhecida por sua atuação no mercado de investimentos, tem ajustado as velas de seus fundos para navegar com sucesso pelas águas turbulentas da economia atual. A particularidade dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de tijolo reside na sua exposição direta ao mercado físico de imóveis, seja por meio de lajes corporativas, galpões logísticos ou outros ativos tangíveis. A valorização ou desvalorização destes ativos, juntamente com a capacidade de geração de renda via aluguéis, são fatores cruciais para o desempenho dos FIIs.
Kinea FIIs 2026: Gestão Ativa em Cenários Distintos
No que tange ao KORE11, o fundo Kinea Oportunidades, sua gênese é fundamental para compreender a dinâmica atual de suas operações. Lançado em um período de grande adversidade para o segmento de escritórios – caracterizado por elevadas taxas de vacância, um custo de capital acentuado e vendedores sob pressão para alienar seus ativos – o KORE11 foi concebido com uma estrutura altamente oportunística. Carlos Martins explicou no Liga de FIIs que a estratégia consistiu em viabilizar a aquisição de um portfólio robusto ao garantir a propriedade total dos imóveis e 100% da renda por eles gerada, ao mesmo tempo em que o pagamento aos vendedores era realizado de forma parcelada.
Essa abordagem permitiu ao KORE11 aproveitar o “carrego positivo” dos ativos enquanto os juros permaneciam em patamares elevados. A premissa era clara: enquanto as taxas de juros não caíssem significativamente, o fundo seria beneficiado por um fluxo de renda robusto. “Em algum momento, isso estabilizaria – e é exatamente o que está acontecendo agora”, observou Martins. Esta estratégia inicial resultou na distribuição de rendimentos expressivos nos primeiros anos de existência do fundo, uma condição previamente comunicada e esperada pelo mercado, alinhando as expectativas dos investidores com a realidade operacional do FII.
Com a gradual normalização dessa estrutura financeira e de mercado, a gestão do KORE11 se deparou com um novo desafio: a interpretação dos investidores no mercado secundário. Martins ressaltou que a equipe sempre deixou evidente a possibilidade de uma redução nos dividendos distribuídos. “O risco é alguém comprar a cota desavisado e se assustar”, advertiu o gestor, ao comentar sobre a recalibração do patamar de distribuição para 2026. O fundo, que anteriormente distribuía R$ 1,25 por cota, ajustará este valor para R$ 0,60 por cota em fevereiro. Adicionalmente, o desconto da cota de 0,71 na relação Preço/Valor Patrimonial (P/VP) representa um obstáculo significativo para a realização de novas emissões de cotas, limitando a capacidade do fundo de captar mais recursos no mercado.
Em um panorama contrastante, o KNRI11, o Kinea Renda Imobiliária, vive uma fase distinta. Com um portfólio já maduro e amplamente diversificado, o principal foco da gestão está voltado para os ativos de escritórios localizados no Rio de Janeiro. Carlos Martins expressou uma perspectiva otimista para a capital fluminense, afirmando: “Quando olho a Zona Sul do Rio, vejo mais movimentação. Essa vacância tende a se equacionar gradualmente”. Este otimismo reflete as expectativas de recuperação e aquecimento do mercado de escritórios em regiões estratégicas da cidade.
Fora do Rio de Janeiro, o quadro para o KNRI11 se mostra mais confortável e promissor. São Paulo, por exemplo, opera com uma taxa de vacância baixa, indicando uma alta demanda por espaços corporativos. Belo Horizonte, por sua vez, está com seus ativos totalmente locados, evidenciando a solidez do mercado local. No segmento de logística, que compõe uma parte relevante do portfólio do fundo, apenas um módulo em Jundiaí ainda requer uma solução de ocupação, o que, comparado ao tamanho do portfólio, é um desafio pontual e gerenciável pela administração.
O grande diferencial estratégico do KNRI11 reside em sua notável capacidade de reciclagem de portfólio. Por ser um fundo mais antigo, ele teve a oportunidade de adquirir ativos a preços significativamente mais baixos em épocas passadas. Essa característica permite à Kinea, quando vende esses ativos hoje, gerar um lucro considerável. “Se eu vendo hoje, gero muito lucro”, confirmou o gestor. Essa particularidade tem sido um pilar para a Kinea realizar vendas estratégicas, não apenas destravando valor para os cotistas, mas também incrementando a capacidade de distribuição de rendimentos e a liquidez do fundo.
Imagem: infomoney.com.br
Nos meses recentes, o KNRI11 exemplificou essa estratégia ao concluir vendas relevantes de ativos. Dentre elas, destacam-se a alienação do ativo Atenas e de um imóvel em Jundiaí, ambas as transações realizadas com lucro substancialmente acima do valor de laudo. “A gente consegue distribuir esse ganho de capital e aumentar a liquidez do fundo”, explicou Martins, ressaltando o impacto positivo dessas operações para os investidores. A habilidade de monetizar ativos subavaliados e repassar os ganhos aos cotistas é um testemunho da gestão ativa e do profundo conhecimento de mercado da Kinea.
A gestão de Fundos de Investimento Imobiliário no Brasil, regulamentada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), exige uma constante análise de mercado e adaptação. A Kinea demonstra essa adaptabilidade ao gerenciar seus FIIs KORE11 e KNRI11, cada um com suas peculiaridades e desafios específicos, mas sempre com o objetivo de otimizar o retorno para os investidores. As estratégias de gestão ativa são cruciais para navegar em um ambiente econômico de juros elevados e um mercado imobiliário que demanda atenção aos detalhes.
Ambos os fundos, KORE11 e KNRI11, apesar de suas distintas fases, compartilham o compromisso com a gestão ativa e a busca por oportunidades que maximizem o valor para seus cotistas. A entrevista completa com Carlos Martins no Liga de FIIs, programa que vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no YouTube, oferece insights aprofundados sobre essas e outras estratégias, sendo uma fonte valiosa para investidores interessados no desempenho e nas perspectivas futuras dos FIIs da Kinea.
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Em suma, a Kinea enfrenta 2026 com uma estratégia dual para seus FIIs de tijolo, adaptando-se às condições de mercado e às especificidades de cada portfólio. Seja na abordagem oportunística do KORE11 ou na reciclagem de ativos do KNRI11, a gestão ativa é a chave para destravar valor. Para aprofundar-se em análises de mercado e economia, continue acompanhando a editoria de Economia em nosso portal.
Crédito da imagem: Kinea/Divulgação
