A expectativa de que a Reforma Tributária Levará Anfitriões Airbnb a Abrir Empresas se concretize é uma realidade iminente para muitos locadores de imóveis por meio de plataformas digitais no Brasil. Essa projeção, divulgada pelo próprio Airbnb, indica que a medida fiscal pode incentivar pessoas físicas a se formalizarem como pessoas jurídicas para otimizar o pagamento de impostos. A avaliação da empresa aponta para um aumento da carga tributária para aqueles que não se enquadrarem nas faixas de isenção dos novos tributos sobre bens e serviços: a Contribuição Federal sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que incidirá sobre estados e municípios. Para uma compreensão mais aprofundada sobre a nova legislação fiscal, que reformula o sistema de impostos sobre o consumo no país, é possível consultar os principais pontos da Reforma Tributária promulgada.
A partir de 2027, a nova legislação prevê a cobrança desses tributos para pessoas físicas que possuam mais de três imóveis destinados à locação. Para que a tributação seja aplicada, é necessário que esses bens tenham gerado uma renda anual superior a R$ 240 mil no ano anterior à apuração, ou que a receita seja 20% acima desse valor no ano em questão. Os limites de renda serão atualizados anualmente, acompanhando a inflação. É fundamental compreender as nuances dessa mudança, pois ela redefinirá o cenário para milhares de proprietários.
Reforma Tributária Levará Anfitriões Airbnb a Abrir Empresas
Mesmo para os anfitriões que não se enquadrarem inicialmente nos critérios de tributação obrigatória, a abertura de uma pessoa jurídica pode representar uma vantagem estratégica. A reforma permite que todos os contribuintes, independentemente de serem empresas ou pessoas físicas, recuperem os impostos pagos na aquisição de bens — como móveis, materiais de construção e produtos de limpeza — e na contratação de serviços essenciais, a exemplo de energia elétrica, internet, água e esgoto. Este mecanismo de crédito tributário é um dos pilares da modernização fiscal e oferece um incentivo claro à formalização.
Dados da plataforma Airbnb revelam que, atualmente, mais de 85% dos anfitriões no Brasil operam como pessoas físicas. Sob o regime atual, eles estão sujeitos ao Imposto de Renda, com uma faixa de isenção limitada a dois salários mínimos (R$ 3.036) e alíquotas que podem alcançar 27,5%. Um estudo da consultoria LCA, contratado pelo Airbnb, ressalta que muitos desses anfitriões já arcam com uma carga tributária superior à do setor hoteleiro. Com a implementação da reforma, essa disparidade pode se acentuar, exigindo uma reavaliação das estratégias de negócios.
A nova legislação tributária estipula que a locação de imóveis por períodos não superiores a 90 dias ininterruptos será tributada sob as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria, beneficiando-se de uma alíquota reduzida em 40%. No entanto, as alíquotas somadas dos novos tributos (CBS e IBS) estão projetadas para evoluir de aproximadamente 10% no início do período de transição entre os sistemas, chegando a uma estimativa de 27,5% a partir de 2033, conforme projeções da LCA. Consequentemente, a alíquota reduzida para a locação de curto prazo ficaria em torno de 16,5% após a transição completa.
Comparando o cenário atual com as projeções futuras, a tributação para pessoas físicas no aluguel pode variar de 0% a 27,5% no Imposto de Renda. Em contraste, o setor hoteleiro, segundo estimativas da LCA, enfrenta uma carga média de 11,9% considerando impostos sobre lucro (IRPJ/CSLL) e faturamento (PIS, Cofins e ISS), que serão substituídos pela reforma. No novo sistema, a carga tributária máxima para a pessoa física que for contribuinte de CBS e IBS poderia atingir quase 40%, enquanto a média para hotéis ficaria em 16,9%. Importante notar que essas estimativas não consideram os abatimentos de impostos com despesas.
Henrique Índio do Brasil, diretor tributário do Airbnb para América Latina e Canadá, comentou sobre as alíquotas, afirmando que elas estariam abaixo das observadas em outros países da região que adotam impostos sobre valor agregado, como os 19% no Chile e na Colômbia. No entanto, ele pondera que o Imposto de Renda da Pessoa Física nesses países é consideravelmente menor. O diretor enfatiza que, embora a regra de isenção proteja os pequenos empreendedores, proprietários com um número maior de imóveis podem experimentar um aumento da carga tributária, impactando diretamente o preço final das acomodações. “A experiência que a gente tem nos mercados internacionais, de quem usa o Airbnb para complementar sua renda, é que a maioria continua fazendo isso como pessoa física. Mas para quem faz de uma forma mais profissional, o caminho é transformar isso em uma empresa”, afirmou o executivo, destacando a tendência de profissionalização.
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O advogado e economista Eduardo Fleury, sócio da área tributária do FCR Law, corrobora a análise de que uma parcela relativamente pequena dos locadores de imóveis será diretamente afetada pela reforma. Contudo, aqueles que forem enquadrados como contribuintes obrigatórios deverão, de fato, abandonar a operação como pessoa física. Fleury calcula que a alíquota efetiva somada dos novos tributos se aproximará de 14%, após a recuperação do imposto sobre as despesas. Para ele, a solução mais viável seria a migração para o regime de pessoa jurídica do lucro presumido, visto que o principal entrave para os anfitriões é o Imposto de Renda, e não os novos IBS e CBS. Ele também argumenta que, atualmente, a carga do aluguel temporário é comparável à dos grandes hotéis que operam no regime do lucro real, especialmente quando se considera o volume significativamente maior de despesas não dedutíveis que as grandes redes possuem.
Outra alteração relevante introduzida pela reforma é a obrigatoriedade de emissão de documentos fiscais para os anfitriões que se tornarem contribuintes de CBS e IBS, mesmo que continuem atuando como pessoas físicas. Existe, porém, a possibilidade de que as próprias plataformas digitais realizem essa emissão em nome dos locadores, simplificando o processo. Atualmente, o Airbnb, como empresa, é responsável pelo pagamento do Imposto sobre Serviços (ISS) municipal, que é integralmente destinado a São Paulo, onde a companhia mantém sua sede. Os anfitriões, por sua vez, não pagam esse imposto. Com a reforma, os recursos fiscais de ambos serão direcionados ao local onde o imóvel está situado. “Vamos ver o dinheiro chegando para quem é de fato impactado pelo aumento do turismo naquele lugar, como a gente faz em todos os outros lugares do mundo, mas a lei brasileira não permitia”, explicou Henrique Índio do Brasil, ressaltando o alinhamento com práticas internacionais.
O diretor do Airbnb ainda informou que a empresa mantém uma área específica dedicada à educação tributária dos anfitriões, denominada Centro de Recursos Fiscais. Segundo ele, há uma demanda crescente por informações sobre como abrir uma empresa para gerenciar as locações. É importante lembrar que as plataformas de aluguéis por temporada já compartilham dados com a Receita Federal, que, desde 2020, intensificou a fiscalização dessas atividades, incluindo-as em seus planos anuais de auditoria. A adaptação a essas novas regras será crucial para a sustentabilidade do negócio de aluguel por temporada no país.
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Em suma, a Reforma Tributária representa um marco significativo para o setor de aluguéis por temporada, especialmente para os anfitriões do Airbnb. A necessidade de considerar a formalização como pessoa jurídica para otimização fiscal é uma das principais consequências, visando a redução da carga tributária diante dos novos impostos CBS e IBS. Para se manter atualizado sobre as implicações econômicas e as análises sobre o mercado, continue acompanhando nossa editoria de Economia e fique por dentro das últimas notícias e tendências.
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