A discussão sobre como ajustar carteira de FIIs ganhou novo fôlego no mercado financeiro brasileiro após a expressiva desvalorização dos fundos imobiliários. A reação dos investidores veio em resposta ao resultado das eleições presidenciais, que gerou um cenário de maior aversão ao risco e incertezas quanto à trajetória econômica do país. Neste contexto, o debate principal se concentra na resiliência de diferentes segmentos: os fundos de papel versus os fundos de tijolo.
O impacto dessa aversão ao risco foi sentido de forma contundente no primeiro dia útil subsequente ao pleito eleitoral. O IFIX, que é o principal indicador de desempenho para os fundos de investimento imobiliário negociados na B3, registrou um recuo significativo de 5,68% em 26 de outubro. Esta performance negativa marcou uma das quedas mais acentuadas na história do índice, provocando uma reavaliação estratégica nas carteiras de muitos investidores e fomentando análises aprofundadas sobre o futuro desses ativos.
Ajustar Carteira de FIIs: Papel ou Tijolo Pós-Tombo?
Diante do cenário de incertezas, especialistas do setor financeiro têm se posicionado sobre as melhores estratégias para se proteger e, quem sabe, capitalizar. Otmar Schneider, analista de valores mobiliários da renomada Nord Investimentos, aponta que os fundos de recebíveis, popularmente conhecidos como fundos de papel, podem apresentar uma performance superior nos próximos meses. A justificativa reside, principalmente, na correlação desses ativos com a taxa de juros.
Segundo Schneider, os FIIs atrelados ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI) tendem a se beneficiar diretamente de um ambiente de juros elevados e mantidos por um período mais prolongado, cenário que o mercado já está precificando. Isso ocorre porque o rendimento desses fundos está indexado a um indicador que acompanha de perto a taxa Selic, garantindo retornos mais atraentes em comparação com outros investimentos em períodos de alta. Além disso, o analista não descarta a atratividade dos fundos indexados ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), caso a inflação volte a demonstrar sinais de aceleração. “Se a gente tiver juros mais altos por mais tempo, que é o que o mercado está precificando no momento, os fundos imobiliários indexados ao CDI+ devem ter uma performance maior. Dependendo do estresse que isso gerar em relação à inflação, os fundos de IPCA+ também devem performar bem, porque garantem uma taxa acima da inflação”, explica Schneider.
Complementando a análise, Olívia Flôres de Brás, CEO da Magno Investimentos, também identifica oportunidades nos fundos de recebíveis, mas enfatiza a crucialidade da seleção criteriosa dos ativos. Para a executiva, não basta que sejam fundos de papel; é fundamental que as operações sejam indexadas ao CDI, possuam garantias robustas e sejam lastreadas por devedores com sólida saúde financeira. Essa abordagem visa assegurar distribuições de rendimentos mais estáveis e previsíveis, mesmo em um contexto de juros em patamares elevados. “Minha preferência tática para os próximos meses recai sobre os fundos imobiliários de papel com elevada qualidade creditícia, particularmente aqueles com recebíveis predominantemente indexados ao CDI, garantias consistentes e devedores financeiramente sólidos”, afirma Flôres de Brás. Ela ainda alerta que “juro alto pode ser uma excelente notícia para quem recebe e uma péssima notícia para quem deve. O investidor inteligente verifica os dois lados antes de comemorar o dividendo.”
Enquanto os fundos de papel ganham destaque pela sua possível resiliência aos juros, os fundos de tijolo, que investem diretamente em propriedades físicas como escritórios, shoppings, galpões logísticos e hospitais, podem se ver mais expostos à volatilidade decorrente da flutuação das taxas de juros futuras. A valorização ou desvalorização de seus ativos e, consequentemente, de suas cotas, tende a ser mais sensível a mudanças no cenário econômico macro, especialmente no que tange ao custo do capital e ao valor de mercado dos imóveis.
No que diz respeito à alocação de capital, Otmar Schneider sugere que os investidores podem considerar aumentar a parcela de fundos de papel em suas carteiras, mas sempre mantendo a diversificação como princípio fundamental. Uma composição de referência proposta por ele seria de 40% em fundos de papel e 60% em fundos de tijolo, com a flexibilidade de ajustar essas proporções conforme as expectativas do mercado se alterarem. “É sempre interessante você ter uma carteira diversificada, mesmo colocando um percentual um pouco maior em papel para aproveitar o momento”, comenta o analista da Nord Investimentos.
Imagem: infomoney.com.br
Olívia Flôres de Brás compartilha da visão de ampliar a exposição aos recebíveis de forma gradual, mas adverte contra a decisão impulsiva de se desfazer de fundos de tijolo após uma queda significativa nas cotas. Ela argumenta que a venda indiscriminada em momentos de baixa pode resultar em perdas não realizadas. Para um perfil de investidor moderado e com um horizonte de longo prazo, a executiva considera defensável uma composição de 60% em fundos de papel e 40% em fundos de tijolo, sempre com a ressalva de uma diversificação cuidadosa entre os indexadores e os diversos segmentos imobiliários.
Por outro lado, Bruno Guimarães, planejador financeiro certificado (CFP) pela Planejar, adota uma postura mais cautelosa e personalizada. Ele salienta que não existe uma fórmula ou proporção “ideal” universalmente aplicável a todos os investidores. A composição ideal de uma carteira de FIIs, para Guimarães, é intrinsecamente ligada ao perfil de risco individual, aos objetivos financeiros específicos e ao prazo de investimento de cada recurso. A decisão entre fundos de papel e tijolo, ou a proporção entre eles, deve ser uma consequência de um planejamento financeiro bem estruturado, e não o ponto de partida. “O que define a carteira é o perfil de risco, o objetivo e o prazo de cada recurso. A combinação entre papel e tijolo é resultado do planejamento, não o ponto de partida”, enfatiza Guimarães. A elevação e manutenção de juros básicos, como a taxa Selic, afetam diretamente a rentabilidade de diversos investimentos e a atratividade dos ativos imobiliários, um tema constantemente monitorado pelo Banco Central do Brasil.
Confira também: Investir em Imóveis na Região dos Lagos
Em suma, a recente volatilidade no mercado de fundos imobiliários, desencadeada pela queda do IFIX, impõe a necessidade de uma análise aprofundada para quem busca ajustar carteira de FIIs. Enquanto alguns especialistas veem nos fundos de papel uma alternativa mais resiliente em cenários de juros altos, outros defendem a manutenção da diversificação e a cautela na venda de ativos de tijolo. A decisão final, contudo, deve sempre respeitar o perfil e os objetivos de cada investidor. Continue acompanhando nossas análises para se manter atualizado sobre as melhores estratégias de investimento em nossa editoria de Economia.
Crédito da Imagem: Divulgação