A proliferação de prédios irregulares em São Paulo tem se tornado uma preocupação crescente para as autoridades e moradores da metrópole. Após o trágico desabamento de uma edificação no distrito da Penha, que resultou em seis vítimas fatais há duas semanas, o problema da construção de empreendimentos clandestinos ganhou maior visibilidade, revelando um mercado quase formal de imóveis erguidos sem a devida conformidade com as normas municipais e construtivas. Estes edifícios, agora em versões mais altas, surgem frequentemente nas proximidades de estações de metrô.
Esses novos empreendimentos são desenvolvidos por construtoras locais que, contudo, não seguem o rigor das regulamentações. Visualmente, apresentam características marcantes: blocos robustos de alvenaria que ocupam integralmente terrenos estreitos, sem deixar áreas livres na frente ou nas laterais. O fenômeno representa uma “verticalização da ilegalidade e da irregularidade”, conforme descrito por Isadora Guerreiro, professora de Arquitetura e Urbanismo da USP (Universidade de São Paulo) e coordenadora do LabCidade (Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade), que observa como esses imóveis “fingem ser formais”.
Prédios Irregulares em São Paulo Se Espalham Por Bairros
Ao contrário dos “puxadinhos” ou pequenas construções feitas por moradores para complementar a renda, estamos falando de edificações com múltiplos pavimentos. Um exemplo notório é uma obra da construtora New Home, a mesma responsável pelo edifício que desabou na Penha, que possui cerca de 15 andares na Vila Matilde e foi embargada. A empresa, entretanto, não apresentou defesa à reportagem após o advogado que a representava ter abandonado o caso.
Casos de obras que persistem mesmo após serem embargadas não são novidade. Assim como o ocorrido na Penha, há registros de edificações que, mesmo paralisadas, geram temores entre os vizinhos quanto à sua estabilidade e segurança estrutural, evidenciando uma falha na efetividade das medidas punitivas.
A gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) informou que a Secretaria Municipal das Subprefeituras mantém um trabalho contínuo de fiscalização de imóveis irregulares. Em 2026, foram registradas 7.236 autuações, que incluem intimações, interdições e embargos, resultando na aplicação de multas que totalizam R$ 172,3 milhões. As infrações mais frequentes abrangem a ausência de documentação no local da obra, edificação sem certificado de conclusão, obras ou reformas sem o alvará necessário e o desvirtuamento do projeto originalmente aprovado. A prefeitura reafirmou que a responsabilidade pela estabilidade, segurança e execução correta da obra recai sobre o proprietário e os responsáveis técnicos, que devem aderir ao projeto aprovado, às normas técnicas e à legislação vigente, conforme as diretrizes da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento de São Paulo.
Impacto Social e Estrutural das Edificações Clandestinas
Estes prédios, embora mais comuns em bairros das zonas leste e norte da capital, também se espalham por outras áreas, incluindo a região central, com ocorrências recentes no Bixiga. Além de representarem riscos aos compradores, a presença desses edifícios impacta diretamente a vizinhança. Na semana passada, a escola infantil Vivência e Convivência, na Penha, precisou ser interditada devido a problemas estruturais relacionados a uma obra vizinha da construtora do prédio que ruiu.
Geralmente, as construções irregulares empregam alvenaria estrutural, um método mais econômico e rápido. Neste sistema, as paredes desempenham um papel de sustentação, eliminando a necessidade de vigas e pilares. Embora seja considerado seguro se todas as normas técnicas forem seguidas e blocos adequados ao peso forem utilizados, a falta de fiscalização e a não conformidade comprometem sua segurança.
Um episódio similar ao da Penha ocorreu em fevereiro de 2025, quando a obra do Residencial Recanto, na Cachoeirinha, zona norte, desabou sobre residências. Essa edificação possuía cerca de quatro pavimentos a mais do que o permitido e já havia sido alvo de denúncias de vizinhos desde o ano anterior, que relataram a queda de materiais construtivos sobre telhados e quintais.
Um dos impactados por essa tragédia foi o entregador Bruno Neri, de 31 anos. Ele ficou preso na cozinha de sua casa, que mantinha no terreno de um familiar, no momento do desabamento. Conseguiu escapar pelo telhado, mas perdeu a maioria de seus pertences, incluindo móveis e eletrodomésticos. Além do prejuízo material, estimado em R$ 50 mil sem contar o valor da casa, Bruno desenvolveu traumas e precisou de acompanhamento psicológico. “Até hoje, se escuto um estrondo na rua, alguém jogando um balde de entulho em caçamba, eu congelo, não consigo nem me mexer”, relata o entregador, que atualmente vive de aluguel em outro bairro com sua esposa, filho e mais duas familiares, buscando se reerguer financeiramente.
Imagem: www1.folha.uol.com.br
Medidas Legais e o Cenário de Irregularidades
Após o colapso do prédio da Cachoeirinha, a prefeitura cassou as licenças da obra, apontando um “grave desvirtuamento” do alvará concedido. Uma investigação policial foi iniciada, resultando em denúncia à Justiça em julho de 2026, que tornou réus o proprietário da construtora, Robson Pereira de Souza, e o engenheiro responsável, Antonio Ricardo Ribeiro Júnior. As tentativas de intimação dos réus foram frustradas, e o advogado que os representava em 2025 informou ter se desligado do caso.
A urbanista Isadora Guerreiro ressalta a complexidade e os variados níveis de irregularidades construtivas em São Paulo. Ela aponta que “os agentes colocam na balança qual risco tem e o retorno que aquilo vai dar”, indicando uma lógica de cálculo de custo-benefício por parte dos empreendedores. Guerreiro enfatiza que esse tipo de obra exige conhecimento técnico e dos processos de licenciamento, sendo executada com uma “racionalidade mais produtiva possível, com tipologia que usa o lote como um todo.”
Diferentemente do mercado regular, que demanda lotes maiores para cumprir normas de recuos e áreas permeáveis, esses empreendimentos geralmente são erguidos em terrenos pequenos, formados pela compra de uma ou poucas casas. A professora Guerreiro explica que “é algo mais acessível à população na medida em que incorre em ilegalidades.” Apartamentos de 38 m² no edifício que desabou na Penha foram anunciados em 2020 por valores a partir de R$ 169 mil, e existem casos onde sequer é exigido pagamento de entrada, tornando-os uma opção para quem busca a casa própria a preços mais baixos.
O geógrafo Gustavo Prieto, professor no Instituto das Cidades da Unifesp (Universidade Federal de São Paulo), observa que esse cenário ainda é pouco compreendido, com as ocorrências sendo frequentemente tratadas de forma isolada. “O caso da Penha mostra que não é só na franja urbana da cidade”, afirma Prieto. Em 2023, por exemplo, o Ministério Público abriu investigações sobre três obras nas regiões da Parada Inglesa (zona norte), Vila Matilde e Vila Guilhermina (zona leste). Em um desses casos, uma das empresas envolvidas precisou adquirir uma casa vizinha para regularizar a situação, já que a demolição de partes fora dos padrões comprometeria a estrutura existente.
Prieto defende que uma atuação eficaz nesse campo requer fiscalização rigorosa, monitoramento constante e combate à corrupção. Contudo, ele pondera que o problema persistirá enquanto não houver uma redução significativa do déficit habitacional. “Essas construtoras se mobilizam com o sonho da casa própria”, conclui, destacando a complexa relação entre a demanda por moradia e a proliferação de construções irregulares que prometem acessibilidade a um custo social e de segurança altíssimo.
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A situação dos prédios irregulares em São Paulo evidencia um desafio multifacetado, que envolve desde a fiscalização deficiente e a atuação de construtoras inescrupulosas até a necessidade urgente de políticas habitacionais que atendam à população de baixa renda. A tragédia da Penha serve como um alerta contundente para a importância de um controle urbano mais rigoroso e da garantia de segurança para todos os cidadãos. Para saber mais sobre os desafios urbanos na capital paulista, explore nossa editoria de Cidades.
Crédito da Imagem: Allison Sales/Folhapress
