A decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central do Brasil de manter a Selic em 13,75% ao ano, anunciada nesta quarta-feira (4), não aponta para uma alteração imediata no panorama para quem busca financiamento imobiliário. Isso se deve ao fato de que as recentes elevações promovidas por instituições como Bradesco, Itaú e Santander tiveram pouca relação com o patamar atual da taxa básica de juros, sendo predominantemente influenciadas pela ascensão dos juros futuros após o processo eleitoral.
A principal consequência prática desta deliberação é que ela dificilmente levará a maioria das instituições bancárias a revisar as altas divulgadas nas últimas semanas, ao menos em um curto horizonte temporal. Atualmente, a precificação do crédito habitacional é determinada por uma variável menos conhecida do público geral, mas de grande importância para o setor: a curva de juros futuros, amplamente denominada DI no mercado financeiro. É precisamente essa mudança na referência que esclarece por que os financiamentos encareceram já na semana passada, mesmo sem um novo aumento da Selic, e por que a reunião do Copom não deverá modificar significativamente as projeções para o crédito no segmento imobiliário.
Selic em 13,75% Não Barateia Financiamento Imobiliário
Segundo Ronal Balena, CEO da MySide e especialista em aquisição e investimento imobiliário, o financiamento de imóveis atua de certa forma como um indicador prospectivo do mercado, antecipando-se a movimentos como uma eventual redução da Selic. Analistas da Fitch Ratings corroboraram essa análise em um comentário enviado ao InfoMoney, explicando que o ajuste nas taxas de empréstimo por parte dos bancos geralmente acontece em função das expectativas sobre os juros, ou seja, dos juros futuros, e não de maneira exclusiva pelos movimentos da Selic. Dessa forma, a Fitch não prevê que um possível corte na Selic resulte em mudanças imediatas ou automáticas nas taxas de empréstimos que já foram anunciadas pelos bancos.
Ao contratar um financiamento imobiliário, o público frequentemente associa a taxa cobrada pelo banco diretamente à Selic vigente. Embora exista uma relação, ela é menos direta do que aparenta. Quando uma instituição financeira concede um empréstimo com prazos que podem se estender por 30 ou 35 anos, ela não avalia apenas o custo do dinheiro no presente. É imprescindível que calcule o custo de captação de recursos ao longo de todo o período de duração do contrato.
Parte dos recursos utilizados nos financiamentos imobiliários continua provindo da poupança. Contudo, uma parcela considerável é captada por intermédio de instrumentos financeiros como as LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). Esses mecanismos respondem diretamente às expectativas de mercado acerca dos juros, da inflação e dos riscos fiscais. Após a reeleição do presidente Luiz Inácio Lula da Silva, os juros futuros registraram uma forte alta, refletindo as incertezas do mercado sobre a condução das contas públicas e a trajetória da política econômica nos anos seguintes.
Essa brusca mudança na percepção econômica – uma vez que o mercado projetava a vitória de Flávio Bolsonaro – motivou as instituições financeiras a reajustarem suas linhas de crédito imobiliário. A justificativa foi o receio de que o custo de captação dos bancos se elevasse ainda mais e por um período prolongado, antes mesmo de qualquer deliberação sobre a Selic. O ajuste mais expressivo nos juros do crédito imobiliário foi observado no Bradesco, que adotou uma postura mais defensiva frente à volatilidade pós-eleição. O banco elevou sua taxa mínima de financiamento imobiliário de 11,70% para 15% ao ano, acrescida da Taxa Referencial (TR), um salto de 3,3 pontos percentuais, tornando-a menos competitiva em comparação com os demais participantes do mercado.
O Itaú, por sua vez, aumentou suas taxas em aproximadamente 1 ponto percentual, atingindo 11,99% ao ano mais TR, enquanto o Santander implementou um reajuste inferior a 1 ponto, chegando a 11,69% ao ano mais TR. A Caixa Econômica Federal manteve sua taxa em 10,26% ao ano mais TR, e o Banco do Brasil permaneceu com 11,60% mais TR. Este comparativo sugere a possibilidade de o Bradesco rever suas taxas para torná-las novamente mais atraentes no cenário competitivo.
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A recente decisão do Copom reforça outro movimento já percebido no mercado imobiliário: o foco deixou de ser o nível absoluto da Selic para se concentrar na mensagem transmitida pelo Banco Central. Ao manter a taxa em 13,75%, o Copom preservou uma abordagem considerada prudente diante das projeções de inflação e das incertezas inerentes ao contexto econômico. Para o financiamento de imóveis, essa postura pode ter um impacto mais significativo do que uma eventual variação de 0,25 ponto percentual, seja para cima ou para baixo.
“Se o mercado financeiro interpretar que o Banco Central está agindo com responsabilidade, nada de substancial se altera. Contudo, se houver uma percepção de que o BC está adotando uma postura menos rígida, as curvas de juros futuros podem voltar a subir, o que talvez obrigaria os bancos a se adaptarem mais uma vez”, analisa Balena. Segundo o especialista, caso o mercado revisite suas expectativas para a inflação, os juros ou o risco fiscal, os bancos poderão, de fato, ajustar novamente suas tabelas de crédito. No entanto, este movimento não será justificado apenas por uma variação na Selic.
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Em suma, a permanência da Selic em 13,75% ao ano sublinha a complexidade do cenário de crédito imobiliário, onde os juros futuros e a percepção do mercado sobre a política econômica se mostram mais influentes do que a taxa básica isoladamente. Para ficar por dentro de todas as análises e notícias que impactam sua vida financeira, continue acompanhando a editoria de Economia.
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