O cenário de investimentos em fundos imobiliários observou uma virada significativa com os FIIs de shoppings conquistando um espaço relevante nas carteiras recomendadas para o segundo semestre de 2026. Este movimento ocorre em um contexto desafiador, marcado por uma performance mensal negativa de 1,21% em junho, elevando a queda acumulada no ano para o mesmo patamar, mesmo após um início de ano promissor.
A pressão sobre o setor foi intensificada pela abertura da curva de juros de longo prazo e pela aproximação do calendário eleitoral, fatores que historicamente adicionam volatilidade ao mercado. Apesar da recente decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) de reduzir a taxa Selic para 14,25%, o comunicado indicou que os riscos inflacionários permanecem assimétricos e tendem para cima, o que limita o espaço para novos cortes. Essa perspectiva de juros de dois dígitos por um período estendido leva casas de análise, como o Santander, a sugerir uma composição de portfólio mais equilibrada para os próximos seis meses, dividindo os investimentos igualmente entre fundos de “tijolo” (imóveis físicos) e fundos de “papel” (recebíveis imobiliários).
FIIs de Shoppings Ganham Destaque em Recomendações do 2º Semestre
As carteiras de investimentos em fundos imobiliários, monitoradas pelo InfoMoney, reiteram a liderança do segmento de logística e, de forma notável, reforçam a presença dos fundos de shoppings na lista dos mais indicados. Uma das grandes novidades para esta virada de semestre é a inclusão do XP Malls (XPML11) entre os fundos mais recomendados. A seguir, detalhamos os fundos que se destacaram nas análises das principais instituições financeiras, com base no número de recomendações, retorno no ano e dividend yield (DY) nos últimos 12 meses.
Liderança dos Fundos de Logística e a Ascensão dos Shoppings
O segmento de logística manteve sua força, com o Vinci Logística (VILG11) liderando o ranking de julho, totalizando seis indicações. Este fundo, segundo a Genial Investimentos, destaca-se por seu amplo portfólio, que abrange cerca de 390 mil metros quadrados distribuídos em sete estados, e uma base diversificada de mais de 60 locatários, incluindo grandes nomes como Tok&Stok, Ambev e Netshoes. A resiliência é um ponto forte, evidenciada por uma vacância de apenas 2% e um desconto em relação ao valor patrimonial, com P/VP de 0,91. O BTG Pactual reforça a pulverização de inquilinos, a exposição ao e-commerce e os contratos atípicos que permitem revisões de aluguéis, o que se traduz em potencial de ganhos. Para o Santander Brasil, o VILG11 permanece como a principal escolha no segmento logístico, graças à qualidade de seus imóveis, taxa de ocupação superior a 95% e a consistente capacidade de distribuir rendimentos. A Empiricus Research também mantém a logística como sua principal convicção setorial.
Com cinco indicações, o Bresco Logística (BRCO11) também se destacou, figurando na carteira do Santander Brasil. Seus diferenciais incluem um portfólio diversificado de 14 galpões logísticos de alto padrão, classificados como AAA e AA, além da localização estratégica de seus ativos. O BTG Pactual sublinha a forte exposição do fundo ao estado de São Paulo, onde possui imóveis de altíssimo padrão, e a presença de contratos atípicos que garantem previsibilidade de receita. A capacidade de geração de valor por meio de expansões é outro ponto ressaltado. A tese de investimento no BRCO11 baseia-se na combinação da qualidade dos ativos com a previsibilidade dos contratos, o que sustenta a expectativa de rendimentos estáveis mesmo em um ambiente de juros elevados. É importante notar que a taxa Selic, que influencia diretamente o custo de capital, pode ser acompanhada de perto através de instituições como o Banco Central do Brasil, que disponibiliza informações detalhadas sobre a política monetária no país. Para mais informações, consulte a página oficial do Banco Central.
Outro fundo que se consolidou com cinco recomendações foi o HSI Malls (HSML11), evidenciando a força crescente dos FIIs de shoppings. O BTG Pactual aponta como vantagens a localização dos imóveis em regiões maduras e resilientes, o baixo índice de inadimplência e a participação majoritária nos ativos, que otimiza a capacidade de captura de ganhos operacionais. A XP Investimentos embasa sua tese na gestão especializada e nos sólidos fundamentos operacionais do portfólio do HSML11. Além disso, as análises de mercado veem potencial para ganhos adicionais com a eventual venda de ativos, o que poderia incrementar a distribuição de rendimentos ao longo do segundo semestre.
Fundos de Recebíveis em Ascensão e Outros Destaques
No segmento de recebíveis, o Kinea Rendimentos (KNCR11) obteve quatro indicações, ganhando peso na carteira do Santander em julho. O banco prioriza o crédito imobiliário em cenários de juros altos prolongados, o que favorece fundos com carteiras indexadas ao CDI. O BTG Pactual ressalta a relevância do KNCR11 no setor de recebíveis, sua alta liquidez e a estratégia focada na manutenção dos ativos até o vencimento. A XP Investimentos destaca a menor volatilidade do fundo em comparação com seus pares, característica que confere maior previsibilidade na distribuição de proventos.
Imagem: infomoney.com.br
Também com quatro indicações, o Mauá Capital Recebíveis (MCCI11) apresenta uma carteira de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) majoritariamente indexados à inflação. A XP Investimentos aponta um carrego atrativo, com rentabilidade implícita de IPCA mais 9,7% ao ano, e um dividend yield anualizado próximo de 12,7%. O BTG Pactual elogia a capacidade de estruturação e originação própria da gestão, a exposição a setores defensivos e as garantias situadas em regiões resilientes, fatores que solidificam a qualidade da carteira e a previsibilidade dos rendimentos.
O VBI Prime Properties (PVBI11) é o único fundo de lajes corporativas entre os mais recomendados, com quatro indicações. Ele possui ativos premium em São Paulo, com destaque para a região da Faria Lima. A tese de investimento se baseia na qualidade superior dos imóveis e no excelente perfil de crédito dos inquilinos. O BTG Pactual o considera um dos portfólios de lajes corporativas de maior qualidade entre os FIIs, com potencial de ganhos pela venda de ativos. Seu dividend yield, próximo de 6,6%, é mais modesto que o de seus pares, refletindo um foco maior na valorização das cotas do que na distribuição de rendimentos correntes.
Com quatro indicações, o TRX Real Estate (TRXF11) é um fundo híbrido que combina imóveis de renda urbana e varejo. Sua carteira é predominante em contratos atípicos de longo prazo, o que garante previsibilidade de receita. O BTG Pactual enfatiza a exposição a algumas das principais empresas do setor e o potencial de venda de imóveis. O BB Investimentos ressalta o ritmo intenso de reciclagem de ativos, com aquisições e vendas recentes que respaldam o guidance de distribuição de cerca de R$ 0,93 por cota até o final do ano, além de um provento extraordinário de R$ 1,50 por cota anunciado em junho.
A Chegada do XP Malls e as Perspectivas para o Setor
A grande novidade do mês nas recomendações, o XP Malls (XPML11), ganhou espaço no BB Investimentos. A instituição o considera uma opção mais líquida e diversificada no segmento de shoppings, com um desconto incomum frente ao valor patrimonial. Apesar de o Itaú BBA ponderar que o fundo revisou seu guidance de distribuição para o próximo semestre – fixando-o na faixa de R$ 0,83 a R$ 0,92 por cota, em virtude da redução do resultado acumulado não distribuído e de um nível de alavancagem relevante –, o XPML11 se mantém entre as preferências das casas para o setor de shoppings. A valorização dos FIIs de shoppings reflete a percepção do mercado sobre a resiliência e o potencial de recuperação do comércio físico, mesmo diante de um cenário macroeconômico de incertezas.
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Em suma, a dinâmica do mercado de fundos imobiliários para o segundo semestre de 2026 indica uma busca por equilíbrio e resiliência. Os FIIs de shoppings, juntamente com os fundos de logística e alguns de recebíveis, emergem como opções estratégicas em um portfólio que considera a persistência de juros altos e a cautela com o cenário eleitoral. A diversificação e a análise aprofundada das características de cada fundo, como localização, perfil dos inquilinos e estratégia de gestão, são cruciais para investidores que buscam otimizar seus rendimentos. Para continuar acompanhando as tendências e análises do mercado financeiro e imobiliário, convidamos você a explorar mais conteúdos em nossa editoria de Economia.
Crédito da imagem: InfoMoney